REITs進一步推高房價

 

我投資的動機粉單純

「喝牛奶應該不需要養一頭牛」

 

警惕REITs進一步推高房價

鉅亨網新聞中心 (來源：財匯資訊，摘自：證券時報)

2 009 / 09 / 24 星期四 07:41

自去年底「金融國九條」首次把REITs(Real Estate Investment Trusts，房地產信託投資基金)作為拓寬企業融資渠道的一種創新方式。近來，人們期盼多年的REITs試點有加速跡象，上海有望年內率先發行REITs產品。

　　REITs是信託機構通過面向公眾公開發行或定向私募發行房地產投資信託受益憑證籌集資金的金融產品。它通過專業化的房地產或房地產抵押貸款投資，投資所得利潤(租金、按揭利息等)按比例分配給投資者。

由於稅收優惠、收益穩健(其收益率與證券市場的相關性低)、流動性強、風險低(以未來現金流為證券化基礎)等優點，REITs在全球各地發展很快。據招商證券的統計，在佔全球REITs規模近半壁江山的美國，截至2009年6月，其本土上市REITs的總收入為上市開發商總收入的1.5倍，但總市值高達其9倍，也就是說，上市REITs的股票溢價約是上市開發商股票溢價的6倍！REITs已成為美國房地產股票的主角。

　　政府去年底提出推REITs的初衷主要是為了提振不斷下滑的房地產業，防止房地產企業大批倒閉對經濟發展帶來損害，擴大房地產市場融資渠道和支撐經濟增長，緩解開發商過度依賴銀行信貸的風險。REITs及其衍生品功能是多方面的。對房地產企業而言，是一種資金籌集和退出渠道，可以緩解地產開發期限與融資期限不匹配矛盾；可以為機構投資者提供新選擇，達到穩定回報與長期負債相匹配；對普通投資者而言，REITs為之提供了投資房地產投資，獲取投資及經營收益的機會；對政府而言，REITs能減輕目前中國銀行業的負擔，保持房地產業的健康發展，REITs也可能成為基礎設施建設的資金來源。

　　儘管REITs有上述諸多優點，並且預期中國REITs市場前景看好，但我們同時也應該警惕REITs進一步推高房價的可能性。投資者和監管當局都要提高警惕，不要將一場本該多贏的遊戲玩成燙手的山芋。

　　首先，目前國內房價並不是真實供求關係的反映，大量投資性和投機性購房導致一些地方住房價格上漲過快。由於現實房價高企，許多真實消費需求的潛在購房者在無力購房的情況下，為了分享房地產市場的高額投資回報，會轉向投資收益率堪比股票而風險只相當於債權的REITs產品，從而進一步放大房地產市場的投資和投機需求、推升房價，並可能造成惡性循環。

　　其次，REITs有兩種投資方式，一種是將現有成熟物業(穩定現金流)打包成REITs，獲得資金退出；另一種是先募集資金，然後在前景看好的地區投資房地產行業，包括貸款、成熟物業產權購買等。在當前房地產業仍為暴利行業的情況下，可能使得那些本來無力投資於房地產行業的資金通過REITs大量向房地產市場積聚，從而產生大量投資和投機性需求，進而推高房價。

　　第三，有了退出機制的房地產業融資更加便利，在過去高房價、高利潤形成的「錨定效應」下，有了充裕流動性的開發商失去了降價促銷和回籠資金的壓力，更有可能「捂盤惜售」推漲房價。雖然政府對此類違規行為有所干預，但在房企追求利潤最大化本能下，筆者斷定，捂盤惜售現象不會根絕，REITs的推出會使我們更長久地面對「量價齊升」甚至「量縮價漲」的局面。

　　第四，REITs增加了開發商長期融資的渠道，並使得資金實力有限的開發商也可以從事收益性物業開發，從而形成更多供給；但另一方面，中國的儲蓄率高、民間資金投資渠道單一，將會吸引大量的社會資金追逐有限的REITs產品。由REITs引致的房地產開發增量將遠不及投資者逐利投機的需求，從而形成新的「供不應求」局面，形成新的房地產泡沫，這必然將反映為房價的上漲。

　　第五，通過考察全球REITs可得出兩個事實：龐大的機構及私人投資資金投入房地產領域；上述跨境資金隨著投資機遇而遷移。近年國際熱錢湧入亞洲，令商業租金飆升，使REITs概念在亞洲地區再度活躍。雖然我國出台了一系列政策禁止海外資金炒房炒地，而REITs的推出將會削弱政策效果，因此要對正在尋找新的投資機會的海外投資者作出限制，抑制導致經濟過熱的投機性投資，防止海外REITs投資者興風作浪、製造房地產市場虛假繁榮，捲走利潤離開中國，而留給我們的是虛高的房價。

　　第六，根據國際經驗，REITs的成長性一般高於通脹率，所以REITs也被認為是對抗通脹的工具。隨著我國CPI由負轉正，通脹預期加強，會吸引更多資金從實體經濟流入房地產市場，從而加大房地產泡沫產生的可能性。

　　最後，在推行REITs實踐中，監管當局要嚴格規定交易和監管規則，在化解銀行風險的同時，防止房地產公司把未來租金預期不好的項目，通過REITs包裝上市，把房地產可能損失轉嫁給普通投資者。畢竟普通投資者是最容易成為肆意投機的犧牲品，要防止因為規則不完善、監管不到位而讓社會又多了一個「馬太效應」。